Huur: verlaging of bevriezing, nu met antwoorden

Ons raadslid Lesley heeft de volgende kwestie op 28 maart j.l. aan de orde gesteld bij het college. Hieronder zijn de antwoorden van 12 juni j.l. verwerkt.

Schriftelijke politieke vragen over Huur: verlaging of bevriezing

Deze maand maakte de Woonbond, de landelijke vereniging van huurders, bekend dat zo’n 300.000 huurders in Nederland in aanmerking komen voor een bevriezing of verlaging van de huur. Daarbij gaat het in maar liefst 13% van de gevallen over huishoudens met een sociale huurwoning.
Er is een nieuw Sociaal Huurakkoord gesloten tussen de Woonbond en Aedes. Dit Sociaal Huurakkoord is van toepassing op woningcorporaties, leden van Aedes. Hiertoe behoren (van belang voor onze gemeente) ook de Stichting Oosterpoort Wonen, Vestia en Waardwonen.

Om die reden de volgende vragen:

• Het Sociaal Huurakkoord ziet op huurders van een corporatiewoning die een laag inkomen hebben (aldus: recht hebben op huurtoeslag) en een huur boven de € 720,42 hebben.
  
  Vraag 1: Kan het college aangeven voor hoeveel huurders in Berg en Dal – naar verwachting – een dergelijke bevriezing dan wel verlaging van de huur zou gelden?
  
  Antwoord: Nee. Hiervoor is inzicht nodig in de hoogte van het gezinsinkomen gecombineerd met de hoogte van de huur. Deze gegevens heeft de gemeente (en de corporatie) niet.
  In de gemeente zijn een kleine 300 corporatiewoningen aanwezig met een huur boven de liberalisatiegrens (€ 720,42). Oosterpoort heeft er ca. 180, Vestia 95 en Waardwonen 17 (in Millingen aan de Rijn).
  Sinds 1 januari 2016 is er de verplichting van het passend toewijzen, dat voorkomt dat gezinnen met een relatief laag inkomen, in een woning terecht komen met een relatief hoge huur. De groep wordt dus met iedere mutatie kleiner.
  
  Om meerdere redenen is de inschatting dat de groep gezinnen met recht op huurtoeslag enerzijds, en anderzijds een huur van boven de €720,42, beperkt van omvang is. Deze redenen zijn:
  – Een flink deel van de 300 woningen is van zeer recente datum (centrum Groesbeek, centrum Millingen). Het passend toewijzen was al van kracht, dan wel heeft
  er op dat moment een inkomenscheck plaatsgevonden.
  – Zowel Waardwonen als Oosterpoort heeft een actief huurkostenbeleid (gericht op
  betaalbaarheid), waarbij bij inkomensterugval en/of problemen met de betaling van de huur, huurbevriezing, huurmatiging of verhuismogelijkheden worden besproken (maatwerkbenadering). Dit is bekend bij de huurdersverenigingen en hierover is ook informatie te vinden op de website van de corporaties. Waardwonen heeft hun huurders ook schriftelijk gewezen op de mogelijkheid van huurbevriezing of verlaging (dit is gebeurd bij de jaarlijkse brief over de huurverhoging). Voor Vestia geldt dat zij hierover vooralsnog alleen informatie op de website hebben staan. Vestia zal waarschijnlijk actiever gaan informeren, zodra het Sociaal Huurakkoord wettelijk is geregeld. Dit is naar verwachting in 2020 het geval.
  – Oosterpoort heeft tot 2018 een beleid van inkomensafhankelijke huurverhoging gehad. Daarnaast zijn de woningen van Oosterpoort afkomstig uit de commerciele tak van de corporatie. De verhuur binnen deze tak is niet gericht geweest op de doelgroep voor sociale huurwoningen.

• De PvdA vindt dat iedere huurder in onze gemeente evenveel kans moet kunnen maken op een bevriezing dan wel verlaging van de huur als zij hier recht op hebben. Kortom: zeker zijn van een betaalbare woning! Huurders moeten (helaas) wel zelf actie ondernemen om aanspraak te kunnen maken op de be-vriezing dan wel verlaging van de huur, zoals is opgenomen in het akkoord.
  
  Vraag 2a: Is het college bereid middelen in te zetten om deze mogelijkheid zo breed mogelijk bekend te maken bij onze inwoners?
  Vraag 2b: Is het college het met ons eens dat huurders die bijvoorbeeld online niet vaardig zijn moeten worden ondersteund bij het aanvragen van een verlaging dan wel bevriezing? Zo ja, hoe?
  
  Antwoord: Nee. Op grond van het antwoord onder 1 vindt ons college dit van weinig toegevoegde waarde. Bovendien is de praktische uitvoerbaarheid niet evident, wegens het ontbreken van exacte informatie over de (naar verwachting kleine) doelgroep. Daarnaast vinden wij het primair de taak van de corporaties om hun huurders te informeren over het Sociaal Huurakkoord (dit is immers ook namens de huurcorporaties zelf afgesloten) en het huurbeleid van de corporatie. Zoals onder 1 is aangegeven gebeurt dit dus al op verschillende manieren. Verzoeken om huurverlaging of huurbevriezing kunnen ook op een andere dan digitale wijze worden gedaan (schriftelijk of met ondersteuning via de publieksbalie van de corporatie).

• Helaas betreft het ‘slechts’ een Huurakkoord voor de woningcorporaties en is het geen wettelijke verplichting (althans: vooralsnog niet).
  
  Vraag 3: Is het college bereid om in gesprek te gaan met de woningcorporaties en dit te monitoren zodat navolging van dit akkoord kan worden geborgd?
  
  Antwoord: Ja. Dit is de afgelopen periode gebeurd. Waardwonen heeft aangegeven in 2019 al binnen de kaders van het Sociaal Huurakkoord te opereren. Oosterpoort neemt het Huurakkoord mee bij de herziening van haar huurbeleid in de tweede helft van 2019. Huurders die nu al vragen hebben gesteld, hebben een brief gekregen dat zij hierover uitsluitsel krijgen eind 2019 / begin 2020. Voor Vestia geldt dat zij niet vooruitlopend op de wettelijke verankering van het Sociaal Huurakkoord dit al willen toepassen. Dit heeft te maken met de financiële positie van deze corporatie (afwikkeling derivatenkwestie).

Overige vragen omtrent huur, afspraken en taakverdeling

• In de Prestatieafspraken 2019 d.d. oktober 2018 tussen onze gemeente met Oosterpoort en de Huurdersvereniging Woonbelang staat dat de gemeente en Oosterpoort uiterlijk in Q1 afspraken maken met de sociale teams over de rolverdeling bij ernstige vervuiling van woningen.
  
  Vraag 4a: In hoeverre is deze problematiek aan de orde binnen onze gemeente?
  
  Antwoord: Binnen de gemeente hebben wij hier incidenteel (een aantal keer per jaar) mee te maken.
  
  Vraag 4b: Welke afspraken zijn er gemaakt met de sociale teams?
  
  Antwoord: Een situatie van ernstig vervuilen van (huur)woning kan via verschillende instanties of hulpverleners aan het licht komen: via het Sociaal Team, via de woningcorporatie, via Buurtbe- middeling, via andere hulpverleningsinstanties, via de BOA/Politie, via een melding bij een loket van de gemeente. In de meeste gevallen vraagt een dergelijke situatie om direct handelen en wordt er dus niet gewacht op een regulier overleg. Indien een situatie van ernstig vervuilen bij de corporaties naar boven komt stemt de wijkconsulent van de corporatie af met het Sociaal Team (teamleider). Afhankelijk van de situatie wordt in overleg besloten wie de casus oppakt. Het Sociaal Team is vaak van betekenis om een vastgelopen (crisis)situatie weer in beweging te krijgen. In de praktijk voert Sociaal Team dus de regie. Per casus maakt het Sociaal Team de afweging wie er bij te betrekken en hoe de situatie aan te pakken. Het Sociaal Team kan besluiten een ernstig vervuilde woning te laten opruimen. Voorwaarde is altijd dat er een vorm van hulpverlening/voorziening op volgt. Indien het huurders van de corporatie betreft worden de kosten gedeeld door de corporatie en de gemeente. Binnen de sociale teams is er een klein calamiteitenbudget voor o.a. dit soort situaties.

• Regelmatig horen wij over burengeschillen tussen huurders.
  
  Vraag 5a: Indien het een huurwoning betreft bij een woningcorporatie: welke rol neemt de woningcorporatie dan wel gemeente in bij een burengeschil en tot hoever reikt deze inzet?
  
  Antwoord: Buurtbemiddeling is er voor alle inwoners die in een conflictsituatie zitten of drei- gen te komen met buren/buurtgenoten. Buren of wijkbewoners met een conflict of een probleem melden dat in principe zelf bij Buurtbemiddeling. Zij kunnen wel worden geat- tendeerd op deze mogelijkheid door instanties zoals gemeente, politie, sociale (wijk)teams of woningcorporaties. Dit gebeurd in de praktijk regelmatig. Voorwaarde is dat de mensen vrijwillig deelnemen aan de bemiddeling.
  
  Vraag 5b: Komt de noodzaak tot inzet / bemiddeling regelmatig voor binnen onze gemeente?
  
  Antwoord: In 2017 zijn er 67 meldingen bij Buurtbemiddeling terecht gekomen. In 2018 wa- ren dit er 56. De eerste cijfers van 2019 duiden weer op een stijging.
  
  Vraag 5c: Hoe vaak werd in de afgelopen jaren buurtbemiddeling ingeschakeld? Is deze bemiddeling in een groot deel van de gevallen succesvol te noemen? Waarom wel, niet?
  
  Antwoord: Zie antwoord op vraag 5b. Van de daadwerkelijke bemiddelingen (als beide partijen hebben aangegeven open te staan voor Buurtbemiddeling) in 2017 is 68% opgelost. Van de daadwerkelijke bemiddelingen in 2018 is 72% opgelost. Verder wordt regelmatig aangegeven dat bemiddeling bij een niet opgelost geval vaak van toegevoegde waarde is geweest. Buren geven vaak aan, als Buurtbemiddeling nog eens nabelt, dat ze zich enorm gehoord voelden, dat ze het gesprek als prettig hebben ervaren en de vrijwilligers als zeer betrokken. Soms geeft het ook duidelijkheid en rust als er geen gesprek mogelijk blijkt
  Over de lange-termijn effecten van Buurtbemiddeling zijn geen gegevens. Of de bereikte oplossingen ook op langere termijn stand houden is dus niet bekend.